+จะสร้างบ้าน,อพาร์ทเมนท์ จะต้องมีค่าใช้จ่ายเท่าไร่?
+ค่าออกแบบ นำมาแบ่งเป็นส่วนๆ อย่างไร
+แหล่งเงินทุน
+มารู้จักส่วนประกอบต่างๆของอาคาร
+ฮวงจุ้ย
- จะสร้างบ้าน,อพาร์ทเมนท์ จะต้องมีค่าใช้จ่ายเท่าไร่?
>>>ค่าบริการ ออกแบบ-เขียนแบบ คิดราคา 2%-3.5% ของค่าก่อสร้าง
>>>ส่วนค่าก่อสร้างอาคาร คิดจากนำพื้นที่ใช้สอย(ตารางเมตร) คูณด้วยอัตราค่าก่อสร้างต่อตารางเมตร
ตัวอย่าง การสร้างบ้านพักอาศัยชั้นเดียว
1. ส่วนรับแขก 4x4 =16 ตร.ม.
2. ส่วนอาหาร 4x3 = 12 ตร.ม.
3. ครัว 4x3 = 12 ตร.ม.
4. ห้องน้ำ 2x2 จำนวน 2 ห้อง = 8 ตร.ม.
5. ห้องนอน 4x4 จำนวน 2 ห้อง = 32 ตร.ม.
6. ระเบียง,โถง โดยประมาณ 25 % ของพื้นที่สุทธิทั้งหมด = 20 ตร.ม.
รวมพื้นที่ใช้สอย 100 ตร.ม.
ค่าก่อสร้าง พ.ศ. 2551 ประเภทบ้านพักอาศัย ตารางเมตรละ 12,000-15,000 บาท(ขึ้นอยู่กับประเภทของอาคาร
และวัสดุที่ใช้)
>>>>การคำนวณค่าก่อสร้าง 100 x 12,000 = 1,200,000 บาท<<<<
>>>>การคำนวณค่าออกแบบ 1,200,000 x 0.02 (2%ของค่าก่อสร้าง)= 24,000 บาท
แค่เงินเพียง 24,000 บาท คุณได้แบบบ้านพักอาศัย 100 ตร.ม ตามความต้องการการใช้สอยของคุณเอง
-ค่าออกแบบ นำมาแบ่งเป็นส่วนๆ อย่างไร
ค่าบริการของสถาปนิก เมื่อไดรับมาจากเจ้าของโครงการแล้วจะต้องมีการให้กับวิศวกรสาขาต่างๆที่เข้ามาร่วมงาน
(วิศวกรคงไม่ยอมออกแบบโครงสร้างให้ฟรีแน่)ซึ่งจะจัดการแบ่งตามวิธีดังนี้
1. เมื่อรับค่าบริการ(เงิน)มา จะหักค่าใช้จ่ายบางประเภทออกก่อนคือ
- ค่าประสานงาน (หักไม่เกิน 10%)
- ค่าใช้จ่ายพิเศษอื่นๆ (หักไม่เกิน 15%)
2. เหลือเงินจากข้างต้นเมือไรจะแบ่งกัน โดยแยกประเภทของโครงการเป็น 4 ประเภท
- ประเภทที่ 1 บ้านพักอาศัย
- ประเภทที่ 2 อาคารชุด สำนักงาน ห้างสรรพสินค้า หอพัก โรงเรียน
- ประเภทที่ 3 โรงแรม โรงพยาบาล โรงภาพยนต์ สนามกีฬาในร่ม
- ประเภทที่ 4 โรงงาน โกดัง อาคารจอดรถ ห้องแถวตลาด
โดยจะแบ่งออกเป็นสัดส่วนเปอร์เซ็นต์ดังนี้
| ประเภทของงาน/คน | 1 |
2 |
3 |
4 |
| สถาปนิก | 65% |
60% |
55% |
50% |
| วิศวกรโครงสร้าง | 20% |
20% |
22% |
26% |
| วิศวกรสุขาภิบาล | 5% |
5% |
6% |
6% |
| วิศวกรไฟฟ้า | 10% |
10% |
11% |
11% |
| วิศวกรเครื่องกล | - |
5% |
6% |
6% |
- แหล่งเงินทุน
แหล่งเงินทุนของการประกอบธุรกิจ อพาร์ทเม้นท์ มาจากสองทางใหญ่ๆด้วยกัน คือ เงินทุนส่วนตัว และ
การกู้เงิน จากสถาบันการเงินต่างๆ ถ้าใช้เงินทุนส่วนตัว ผู้ลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์ สามารถดำเนินการ
ได้ทันที แต่ในกรณีที่มีเงินส่วนตัวน้อยผู้ลงทุนอาจติดต่อขอกู้จากสถาบันได้เงินซึ่งผู้กู้ต้องมีหลักทรัพย์
ค้ำประกันเงินกู้โดยอาจใช้ที่ดินแปลงที่จะลงทุนก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ก็ได้ ผู้ประกอบการที่มีที่ดินเป็นของ
ตนเองมักขอกู้เงินจากสถาบันการเงินได้ง่ายกว่าผู้ที่ไม่มีที่ดินเป็นของตนเอง เนื่องจากสถาบันการเงินจะนำ
ราคาที่ดินที่ประเมินได้รวมกับค่าก่อสร้างแล้วปล่อยให้ผู้กู้ประมาณ 60% - 70% ของราคาค่าที่ดินและ
สิ่งปลูกสร้างรวมกันเงินกู้ที่สถาบันการเงินปล่อยให้นี้ เป็นเงินในส่วนของค่าก่อสร้างอาคารเท่านั้น ไม่รวม
ถึงค่าตกแต่ง ค่าเฟอร์นิเจอร์ และอุปกรณ ์สำนักงานสถาบันการเงินที่ผู้ประกอบการติดต่อขอกู้เงินได้
|
|
| 1. วัตถุประสงค์ในการให้กู้เงิน | |
| (1) เพื่อปลูกสร้างอาคารแฟลตให้เช่า (2) เพื่อไถ่ถอนจำนองอาคารแฟลตจากสถาบันการเงินอื่น (3) เพื่อซื้อหรือชำระหนี้อาคารแฟลต |
|
| 2 . ระเบียบการกู้เงิน | |
(1) ธนาคารพิจารณาให้กู้ภายใต้เงื่อนไข ดังนี้ |
|
| 3. หลักฐานประกอบการขอกู้ | |
|
|
| 4. การผ่อนชำระเงินกู้ | |
| (1) กรณีขอกู้ประเภทไถ่ถอนจำนองอาคารแฟลต ผู้กู้จะต้องผ่อนชำระเงินงวดตามสัญญา ตั้งแต่เดือนที่ทำสัญญากู้เงิน (2) กรณีขอกู้ประเภทปลูกสร้างอาคารแฟลต ผู้กู้จะต้องผ่อนชำระดอกเบี้ยทุกเดือน เริ่มตั้งแต่เดือนที่ทำสัญญากู้เงิน และ ได้รับเงินกู้ไปแล้ว และจะต้องผ่อนชำระเงินงวด เมื่อเบิกจ่ายเงินกู้ครบตามสัญญา |
|
| 5. สถานที่ติดต่อขอกู้เงิน | |
|
|
| 6. หมายเลขโทรศัพท์ติดต่อ | |
|
- มารู้จักกับส่วนประกอบต่างๆ ของอาคาร
>>เสาเข็ม
เสาเข็มทั่วไปจะแยกออกได้ป็นสำคัญ 2 ประเภทคือ เสาเข็มตอก และเสาเข็มเจาะ เสาเข็มตอก เสาเข็มเจาะเองก็ยังสามารถแยกได้อีก เป็น อย่างละ 2 ประเภท ซึ่งสรุปรวมวิธีการทำงาน และจุดด้อย น่าจะสรุปพอเป็นสังเขปได้ดังต่อไปนี้
1. เสาเข็มตอกทั่วไป จะมีหน้าตาต่างๆ กันมีทั้งแบบ สี่เหลี่ยม หกเหลี่ยม และเป็นรูปตัวไอ ซึ่งส่วนใหญ่จะมีหน้าตัดตันทั้งต้น เวลาตอกลงไปง่ายๆ อย่างที่เราเห็นกันโดยทั่วไป
2. เสาเข็มกลมกลวง เป็นเสาเข็มที่สามารถรับแรงได้มากกว่าเสาเข็มแบบแรกในปริมาณคอนกรีตเท่าๆ กัน เพราะสามารถทำให้โตกว่าได้ ผลิตโดยการปั่นหมุนคอนกรีตให้เสาเข็มออกมากลม และกลวง เวลาตอกส่วนใหญ่จะขุดเป็นหลุมก่อนแล้วกดเสาเข็มลงไป พอถึงระดับที่ต้องการจึ่งจะเริ่มตอก ทำให้มีส่วนเสาเข็มไปแทนที่ดินน้อยลง (ดินถูกขุดออกมาบางส่วนแล้ว)อาคารข้างเคียงเดือดร้อนน้อยลงจากการเคลื่อนตัวของดิน (แต่ความดัง ฝุ่นละออง และความสะเทือนยังคงอยู่)
3. เสาเข็มเจาะแบบแห้ง เป็นระบบเสาเข็มเจาะขนาดเล็ก ส่วนใหญ่จะลึกประมาณ 20 เมตร (แล้วแต่ระดับชั้นทราย)รับน้ำหนักได้ไม่เกิน 120 ตันต่อต้น วิธิการก็คือ เจาะดินลงไป (แบบแห้งๆ)แล้วก็หย่อนเหล็กเทคอนกรีตลงไปในหลุม ราคาจะแพงกว่าระบบเข็มตอก แต่เกิดมลภาวะน้อยกว่ามาก ทั้งเรื่องการเคลื่อนตัวของดิน ความสั่นสะเทือน ฝุ่นละออง จึงเป็นที่นิยมใช้กันในที่ที่มีคนอยู่หนาแน่น
4. เสาเข็มเจาะแบบเปียก ทำเหมือนเสาเข็มเจาะแห้ง แต่เวลาขุดดินจะขุดลึกแล้วใส่สารเคมีลงไปเคลือบผิวหลุมดินที่เจาะให้ทำหน้าที่เป็นตัวยึดประสานดิน และกันดินไม่ให้พังทลายลงเวลาเจาะลึกๆ (ซึ่งสามารถเจาะได้ลึกกว่า 70 เมตร) รับน้ำหนักได้มาก และเกิดมลภาวะน้อย แต่ราคาแพง
ส่วนการเลือกว่าจะใช้เสาเข็มแบบไหนดีนั้น ต้องตั้งข้อสังเกตและทราย ปัญหาก่อน แล้วเปรียบเทียบความจำเป็น และเป็นไปได้ของแต่ละระบบในแต่ละงาน โดยยึดถือหลักประจำใจในการพิจารณาดังนี้
>ราคา
>อาคารข้างเคียง(มลภาวะ)
>ความเป็นไปได้ในการขนส่งเข้าหน่วยงาน
>เวลา (ทั้งเวลาทำงาน และที่ต้องรอคอย)
- ฮวงจุ้ย
ทำเลของอาคาร ตามหลักฮวงจุ้ย
- อาคารที่หันหน้าไปทางทิศใต้ซึ่งเป็นที่ว่าง เป็นทำเลที่ดีตามหลักของฮวงจุ้ยดีเยียม เพราะกระแสลมจะนำความสดชื่น
และการไหลเวียนของอากาศที่ดี รวมทั้งพลังงานแห่งจักรวาลเข้ามาในบ้าน คนในบ้านจะอยู่อาศัยอย่างสบายใจ
-อาคารหลังใดที่อยู่สุดซอยเป็นทางตัน เป็นทำเลที่ไม่ดีนัก เพราะพลังอันเลวร้ายจากถนนใหญ่จะพุ่งเข้ามาชนตรงๆ
โดยเฉพาะถ้าบ้านนั้นหันหน้าออกมาทางปากซอยด้วยแล้ว ถือว่าเป็นทำเลอัปมงคลมากทีเดียว
-อาคารที่ยกระดับขึ้นและหันหน้าไปทางแม่น้ำที่ไหลรินช้าๆ หรือ ทะเลสาบที่ราบเรียบ จัดได้ว่าอยู่ในทำเลที่ดี เพราะ
กระแสของน้ำเปรียบได้กับเงินทอง ยิงมีน้ำไหลเอื่อยๆ ยิ่งทำให้การหมุนเวียนของกระแสโชคลาภคล่องตัวขึ้น
-อาคารพักอาศัยทีหันหน้าชนกับทางสามแพร่งนั้น ต้องหาทางแก้ไขโดยเร็วที่สุด เพราะพลังเลวร้ายจาก 3 ทิศจะพุ่งตรง
สู่อาคารหลังนั้น ทำให้คนในบ้านอยู่กันไม่เป็นสูข มีแต่เรื่องเดือดเนื้อร้อนใจ เสียเงินทองไม่หยุดหย่อน
ทางแก้นั้นทำได้หลายทาง เช่น แขวนลูกแก้วคริสตัลไว้ที่หน้าบ้าน ติดกระจกไว้หน้าประตูบ้านเพื่อสะท้อนพลังงาน
เลยร้ายออกไปจากตัวบ้าน หรือติดตั้งยันต์ 8 ทิศเอาไว้ เพื่อคุ้มครองคนที่อยู่ในบ้าน
-บ้านที่ปลูกด้วยดินเปล่า ควรตรวจดูให้ดีว่าที่นั้นมีหน้าดินที่สะอาด มีการระบายน้ำอย่างทั่วถึง เพื่อให้เกิดการไหลเวียน
ของพลังงานที่ดี
-ทำเลของบ้านที่เป็นมงคลที่สุดตามหลักฮวงจุ้ยนั้น ด้านหน้าของหน้าของบ้านนั้นควรต่ำกว่าด้านหลัง คือ พื้นที่
ด้านหน้าควรหันเข้าหาทะเล แม่น้ำ ทะเลทราบ หรือพื้นดินที่ต่ำกว่า
ส่วนด้านหลังควรอิงอยู่กับภูเขา เนินเขา หรือพื้นดินที่สูงกว่าเพื่อให้บ้านนั้นได้รัการคุ้มครอง เหมือนกับมือกองทัพ
คอยหนุนหลังอยู่ในยามสู้รบ
